2) La préparation

Illustration liste aide-memoire

Rassembler les documents

Pour ne pas perdre de temps lorsque vous aurez trouvé un acheteur sérieux décidé à s'engager sur un compromis de vente, (le délai pour les clauses suspensives court à partir du moment où le dossier est complet et tous les documents nécessaires fournis), mieux vaut s'acquitter de cette tâche (ainsi que faire réaliser les diagnostics) avant la publication d'annonces. La liste de ces documents varie en fonction du bien : soumis ou non à un règlement de copropriété, immobilier commercial ou immobilier pur, ancien ou neuf, etc...Le plus sûr est de demander au notaire auquel vous avez l'intention de confier la rédaction du compromis, (il est recommandé de passer par lui pour cela), et de l'acte de vente, de vous en fournir la liste.

Les diagnostics obligatoires

Il est impératif de faire appel à un professionnel du diagnostic immobilier, qui vous dira ce qui vous incombe selon votre bien, avant de plublier vos premières annonces, car certaines mentions comme le DPE sont obligatoires dans celles-ci. Et puis c'est un élément important d'appréciation pour les acheteurs potentiels. Penser à négocier la remise à jour éventuelle pour les points dont la pérénité est la plus courte (on ne sait jamais...).

Superficie Loi Carrez

Pour tous les biens immobiliers relevant de la copropriété, au delà de 8 m2, (quel que soit leur nature), il est obligatoire de mentionner la superficie calculée selon la loi Carrez. Elle sert aussi de base à l'estimation de la valeur du bien. Vous pouvez l'établir vous-même, mais les risques de contestation future sont toujours possibles et il est vivement recommandé de faire calculer cette surface de manière officielle par le diagnostiqueur immobilier.

3) La communication

Illustration globe terrestre et connexion internet

C'est le nerf de la guerre en matière d'immobilier, et il ne viendrait à personne l'idée de contester cette évidence. La configuration d'une annonce, le choix des sites de publication et des options liées influent directement sur les chances d'aboutir dans les meilleures conditions possibles. En premier plan : la qualité des visuels que l'on offre à voir aux acheteurs potentiels et qui représentent le bien que l'on propose. C'est là où le "vendeur en direct" à le plus à gagner, et donc aussi le plus à perdre, selon la voie qu'il prendra... (Voir les statistiques à ce sujet en page "Liens utiles").

A) Les 3 points clés d'une annonce

Illustration diffusion d'annonces sur internet

Le prix

Nous avons vu précédemment l'importance d'établir un prix situé dans une fourchette en phase avec la réalité du marché dans la zone géographique où se situe le bien, et la manière d'y parvenir. Nous n'y reviendrons donc pas.

L"accroche

Il s'agit du titre de l'annonce et du descriptif synthétisé qui sera perçu en premier par l'internaute. Ce descriptif, tout en répondant aux obligations légales de mentions dans les annonces immobilières, devra souligner les caractétistiques principales du bien en question :

  • La localisation géographique du bien (voir annexe ci-dessous)
  • Le type de bien : "maison", "appartement", "loft", "château", etc...
  • Son état : "travaux à prévoir", "récemment rénové", etc…
  • Sa composition : le nombre de pièces, (distinguer les salles de bain des salles d’eau)…
  • Sa superficie (calculée selon la loi Carrez pour les biens soumis à la copropriété)
  • Le résultat DPE (bilan énergétique et émission CO2)
  • Le prix de vente TTC
  • Le montant des charges de copropriété (pour un bien qui y est soumis)
  • Le montant de la taxe foncière fait aussi partie des éléments importants d'appréciation à ne pas oublier.

Pour les biens commerciaux, les éléments essentiels susceptibles d'intéresser les repreneurs quant à l'exploitation et ce que l'on peut en attendre doivent bien-entendu être mentionnés.

Les visuels

Les photographies illustrant une annonce doivent être de la meilleure qualité possible et suffisamment nombreuses. En effet, les visites programmées ne doivent pas s'assimiler à un circuit toutistique, mais réservées aux seuls candidats à l'achat dont les critères de recherche sont vraiment compatibles. Là encore, avec une présentation de votre bien digne de ce nom, vous avez l'occasion de faire mieux que la plupart des agences, pas regardantes pour faire visiter inutilement, insensibles à l'empirisme de leur système. Elles en sont encore à miser sur le nombre et la chance pour décrocher une vente...

Avec ces photographies vous allez :

  • Soit susciter l'envie de l'internaute de cliquer sur l'annonce pour le faire aller plus loin dans la découverte et lui permettre de bien évaluer la correspondance avec ses critères.
  • Soit le faire fuir vers d'autres présentations plus attractives et plus explicites.

Les photographies professionnelles sont les seules qui vous garantissent la première option. Les meilleurs professionnels l'ont bien compris et intégré dans leur stratégie de vente. L'hésitation n'est donc pas de mise dans ce registre, surtout quand l'investissement à faire est minime si vous passez par nos services (voir la rubrique "Liens utiles").

Un filtre très efficace

Présenter le bien que l'on propose de manière à ce que l'on voit bien de quoi il s'agit permet d'éviter les contacts et les visites non appropriés, donc inutiles... Elles permettent de focaliser l'attention des acheteurs vraiment compatibles avec ce que vous proposez.

Voir la preuve par 9

Une option recommandée

Comme sur les sites d'annonces, en général, on ne publie pas la totalité des photographies dont on dispose, nous préconisons aux propriétaires-vendeurs de mentionner dans leurs annonces la possibilité d'obtenir sur demande un lien d'accès à une présentation visuelle professionnelle complète du bien proposé à la vente, sous forme de galerie-photo. C'est en quelque-sorte une pré-visite du bien qui permet à l'acheteur potentiel de mieux évaluer la pertinence d'une visite réelle. "Le média des villages" offre cette option en complément de ses prestations en photographie immobilière, via un site-dédié à cet usage : www.atypiquesendirect.fr. Vous pouvez consulter un exemple avec le lien ci-dessous :

Voir un exemple

L'importance de la localisation du bien

La localisation précise de leur bien fait partie des meilleurs atouts que les propriétaires-vendeurs puissent avoir pour intéresser les acheteurs au plus près de leurs critères de recherche et pour faire mieux que les agences sur ce point. Celles-ci redoutent tellement que l'on (acheteur ou concurrent) trouve le bien concerné sans eux qu'elles mentionnent une localisation très floue, et parfois même très éloignée de la réalité (!!!?). C'est pourtant un élément essentiel dans la décision de l'acheteur potentiel d'aller plus loin ou pas dans la découverte !...

B) Choix des sites d'annonces

Illustration liste sites recommandés

Là encore nous touchons un point fondamental dont le résultat découle intrinsèquement , et qui ne fait pas toujours l'objet d'une approche vraiment approfondie, ce qui en fait une cause supplémentaire de mauvais résultats qu'il est facile d'éviter en faisant les bons choix. Nous en fournissons la liste avec les liens directs...

Biens relativement basiques

Nous entendons par là des biens qui ne sont pas vraiment spécifiques, et dont la valeur n'exède pas 150/300 K€ (montant variant selon la catégorie : appartement, ou maison, ou bien commercial).

Le bon coin

Sans conteste le meilleur choix est Le Bon Coin, avec les options : 7 photos supplémentaires (10 photos au total) et remise en avant chaque semaine : trois photos seulement ce n'est pas le pied, et sans remise en avant votre annonce sera très vite noyée dans la masse.
Coût : 35,00 € pour deux mois de parution.

PAP

Si vous n'avez pas abouti à du concret au bout de 3 ou 4 mois, vous pouvez alterner avec le site PAP.fr en prenant leur formule basique, la seule qui soit digne d'intérêt, (tests à l'appui les autres sont trop chères pour des prestations pas vraiment efficientes, et relèvent plutôt du miroir aux alouettes...). Coût : 49,00 € pour un mois de parution, avec 12 photos. Formule à 180,00 € pour six mois. Intéressant aussi : possibilité d'ajouter une vidéo. Option fortement recommandée : "Remontée régulière en tête de liste".

Suggestion

Vous pouvez alterner une parution sur ces deux sites jusqu'à la vente effective qui devrait finir par se faire si vous avez tenu compte de nos conseils, ou bien publier en simultané sur les deux, ce qui offre bien entendu plus de chances d'aboutir rapidement...

ParuVendu

Un autre site adapté à cette catégorie, gratuit celui-ci et bénéficiant d'une certaine audience dont il n'y a aucune raison de se priver : ParuVendu.fr. (Plus on est visible sur Internet, plus on a de chances de toucher le bon contact...).

Biens supérieurs à 300/350 K€

Pour cette catégorie il est toujours intéressant de figurer sur Le Bon Coin avec les options indiquées précédemment, et sur PAP.fr, (en alternance c'est suffisant), ainsi que sur Paru-Vendu. Mais ce serait une erreur de vous priver d'une audience plus spécifique, celle qui a tendance à dédaigner un peu ces sites au profit d'autres plus sélectifs. Les deux sites suivants (payants) sont dignes d'intérêt :

Immobilier Le Figaro

Site intéressant pour toucher une audience différente et complémentaire des sites plus généralistes. Meilleure formule : 109,00 € pour 6 mois de parution. Nombre de photographies illimité et modifications gratuites.

Green-Acres

Un site diffusant dans 56 pays, (traduction en 20 langues), dont ceux qui sont potentiellement acheteurs de biens français. Meilleur formule : 12 mois de parution pour 199,00 €. Jusqu'à 60 photos acceptées.

Biens supérieurs à 1 MF

Seuls les sites comme "Green-Acres", "Immobilier Le Figaro", et d'autres, implantés dans des pays limitrophes ou potentiellement acheteurs de biens français, gratuits et payants (liste que nous pouvons vous fournir), sont pertinents et accessibles aux particuliers.
Plus on monte en prix, moins les vendeurs envisagent la vente directe, et plus ils confient la tâche aux professionnels spécialisés dans le registre "biens de luxe, de prestige, ou vraiment spécifiques", qui ont accès aux sites et aux réseaux adéquats. Faire le bon choix est ici encore plus crucial car les intérêts en jeu sont d'une autre dimension et ce segment de marché aussi gangrené qu'à l'étage en dessous. Enfin, les acheteurs à gros budget, en quête d'un bien très spécifique, délèguent souvent la recherche à des "chasseurs immobiliers".

Biens commerciaux

Pour les biens commerciaux et affaires à reprendre : CHR ou tout bien immobilier pouvant être exploité (commes les maisons d'hôtes ou autres hébergements de loisirs), la vente directe est reine. En effet, pour les intermédiaires, le risque de se faire "court-cicuiter" dans ce genre de transaction est très important, ce qui fait que les annonces publiées par ceux-ci sont si avares de renseignements essentiels qu'elles en deviennent inaptes à intéresser des acheteurs en recherche, qui les zappent la plupart du temps. D'autre part les profils "travailleurs indépendants" sont plutôt motivés à éviter le "surpoids" d'un intermédiaire sur une négociation qu'ils préfèrent mener eux-même...).
Les sites conventionnels ne sont pas générateurs de contacts intéressants pour ce type de biens, hormis Le Bon Coin rubrique "Commerces". Des sites d'annonces spécifiques existent, dont nous pouvons vous fournir la liste.

Pour aller plus loin

Pour ceux qui vendent un bien qui peut intéresser des acheteurs étrangers, nous avons sélectionné d'autres sites d'annonces intéressants accessibles aux particuliers, implantés dans les pays limitrophes à la France, et dans d'autres pays potentiellement acheteurs de biens français, dont beaucoup sont gratuits. Pour les biens commerciaux nous avons également une liste de sites d'annonces, (français ceux-ci), spécifiques, les plus adaptés à chaque type de biens. Le tout est le fruit d'une sélection basée sur des retours d'expériences probantes, et bénéficie d'une remise à jour régulière. Nous pouvons fournir une liste "sur mesure" à ceux qui veulent se donner toutes les chances d'aboutir dans les meilleures conditions possibles. N'hésitez-pas à nous contacter.

Voir la suite →

← Retour haut de page

← Page précédente